ABRIR LOCAL : presupuestos, técnicos, reforma (2a parte)

Tras la primera parte publicada, que os recomendamos leer, ahora hemos redactado la segunda partiendo de la situación en la que ya se ha escogido un local.

PLANIFICACION ECONOMICO-TEMPORAL: Primero hemos de planificar desde que podremos disponer de las llaves del propietario hasta que podremos iniciar la actividad, primeros ingresos. Debemos realizar un programa económico y temporal, pues así controlaremos la financiación que vamos a necesitar y así podremos negociar con el propietario una carencia en el alquiler hasta obtener la licencia de apertura, o que durante los meses sin actividad se aplique una reducción en el importe del alquiler, etc.

ELECCIÓN DE TÉCNICO, REDACCION DEL PROYECTO: Para poder conocer los tiempos, la ayuda del técnico que nos vaya a redactar el proyecto es fundamental, pues será quien mejor pueda evaluar el alcance de la reforma, plazos para redactar el proyecto y que nos concedan las licencias necesarias, la de obras y la de apertura. necesito un técnico

PRIMER  CONTACTO CON LA EMPRESA PARA LA REFORMA: mientras se va definiendo la obra con el técnico se puede iniciar el contacto con empresas para la realización de la obra, pero hasta que dispongamos del Proyecto y tengamos definidas las calidades, no debemos empeñarnos en tener sobre la mesa un Presupuesto Cerrado de la obra, pues es imposible tal cosa si ni siquiera nosotros sabemos el alcance y diseño final. Lo que sí sirve es para ir conociendo  a las empresas, otros trabajos realizados, confianza que nos transmiten, disponibilidad, etc. necesito una empresa para la reforma

una vez ya se dispone del Proyecto, mientras se tramitan las licencias es el momento de pedir presupuestos REALES  a los contratistas, pues en este momento ya podemos saber:

- obra a realizar según proyecto
- calidades de la reforma
- mobiliario y decoración

ELECCION DEL CONTRATISTA: consejos:

- pedir siempre varios presupuestos
- preparar bien la documentación que damos al Ofertante, pues será la única forma en que luego podremos comparar Ofertas, todos han de ofertar lo mismo.
- saber comparar los presupuestos recibidos por las empresas constructoras: no sirve comparar simplemente la cifra final, hay que estudiar cómo se llega a dicha cifra. En muchas ocasiones un presupuesto parece mucho más caro que otros, pero se debe a que ha contemplado partidas que considera necesarias y no están incluidas, mejores calidades,etc.
- Sospechar de presupuestos tan bajos que son inviables para la empresa constructora, nadie se pone a reformar un local como contratista sabiendo que le va a costar dinero, es absurdo y sólo traerá discusiones en el futuro.
- si a nosotros mismos nos parece lógico que se nos pague un precio justo por nuestros trabajos, el resto de profesionales también, nadie trabaja gratis.
- Estudiar la solvencia profesional y económica de las empresas. Visitar otros locales reformados, hablar con sus clientes, etc.
- Establecer de forma clara para ambas partes las condiciones en que deseas contratar la obra: plazo, precio cerrado o no, cómo se va a tratar temas pendientes de definición.
- Es fundamental crear un buen equipo entre el contratista y el arquitecto o ingeniero.

CONTRATACIÓN: consejos:

si ya has tomado la decisión de contratar, te puede interesar:

- redactar tu propio contrato con tus reglas del juego.
- dejar todo muy claro sobre la obra, forma de pago, certificaciones, costes a soportar por cada parte, etc. Así se evitarán mal entendidos y discusiones durante la obra.
- empezar la obra cuando se va teniendo las ideas claras, evitar retroceder y tener indefiniciones, eso sólo supondrá un mayor coste para todos.
- evitar en lo posible la aparición de precios nuevos, pero es habitual y normal que aparezcan, por lo que se deberá establecer cómo se actúa con ellos y cómo se fija el importe, no lo hará una de las partes de forma unilateral y la empresa de reformas se obliga a su ejecución en las condiciones pactadas.
-Procedimiento de las Visitas de Obra: fechas, información previa de temas a tratar en la siguiente visita, etc.
- establecer siempre como se va a proceder durante la fase que se considera la obra terminada, pero quedan repasos y deficiencias: plazos, importe pendiente hasta su subsanación, etc.
- cómo actuar si la empresa de reformas, deja de acudir a trabajar o cae en concurso de acreedores. necesito un contrato para mi obra


DURANTE LAS OBRAS: consejos:

- Establecer las bases del buen entendimiento entre el técnico (arquitecto, ingeniero) y la empresa de reformas.
- tratar de minimizar los cambios, para evitar las desviaciones en plazo y presupuesto.
- fijar fechas para Visita de Obra: propiedad y técnicos con representante de la contrata, para conocer el estado de la obra, responder el técnico a consultas del contratista, etc. La propiedad debe estar en un segundo plano para no entorpecer.
- dejar en manos de los técnicos los comentarios al respecto que se quieran realizar a la empresa de reformas, pues así evitaremos crear confusión.
- si la propiedad realiza una visita (no la Visita de Obra) y el contratista nos realiza una consulta técnica, que incluso es urgentísima y que hay que decidir en el momento. No tomar esta decisión sin consulta previa con el técnico, y si no se le localiza por teléfono, no se toma la decisión. El contratista debe hacer las consultas de la forma debida (es importante incluirlo en el contrato), dando un plazo para responder, así se evitará que se convierta en una costumbre y estemos siempre "apagando fuegos", no es la forma correcta de trabajar.
- al final de la obra pueden quedar repasos, pero esto son pequeños remates, no que quede por montar la cocina del local.


esperamos que os haya sido de utilidad

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